背景：供应充足转风向 由于消费者持币观望，楼市供应相当充足。据商品房预售合同备案系统的统计数据，仅去年我市就积余商品房184.25万平方米，其中积余商品住宅100.04万平方米。这一积余不包括以前未消化的商品房，追溯到2004年３月商品房预售合同的备案起始之时，可售商品住宅余量已超 历年积余的商品房都将结转今年继续销售。但去年我市住宅预售量仅194.37万平方米。也就是说，今年开发商不开新楼盘，目前的余量也可基本满足一年的需求了。如果再有新产品上市，今年住宅供应无疑相当充足。 开发商：各显神通求发展 如何面对供应充足，需求却回落的买方市场？开发商各显神通，“换招”出击。 策略之一：扩大供应，抢占份额。 原来的一般概念是，楼市行情不如以前红火，开发商肯定会收缩投资，减少开发量。但记者在采访中了解到，事实并非完全如此。据了解，新城集团今年将在常州开发１０个新项目，供应总量将达６３万平方米。这一供应量比去年的４０万平方米增加了一半还多。 这是怎么回事？据介绍，我市绝大多数房地产的主营业务都是开发、销售的“短线”产品，他们的发展完全依赖于不断地开发。所以，为了保证公司的生存和发展，开发商的战略调整并非减少开发数量，而是扩大供应，缩短流转周期，加快资金周转，通过量的扩张来保持盈利水平。同时，如新城集团等个别实力雄厚的大开发商也视一些小开发商收缩投资为扩大市场份额、做强做大的一种机遇，反其道而行之的战略特别明显。 策略之二：理性定价，诚待需求。 房价始终是影响消费者购房决策的重要因素。面对不温不火的房地产市场，定价是开发商相当关键的一项工作。目前，他们纷纷调整定价策略，理性定价以取得消费者认可。 位于永宁北路与外环路交汇处的彩虹城项目，虽然具有良好的区域优势，周边很多现代化配套设施如体育中心、大剧院、市民广场等都已动工建设，而且小区规划起点也比较高。但项目定价却很实在，每平米３８８０元的折后均价，受到了市民的普遍认可。首批３５０套房子推出当天，就有２８０位消费者选定房号，缴纳了定金。据悉，彩虹城为了让利于消费者，已经决定一期销售不搞开盘仪式了。 该项目总经理潘家俊说，房地产行业进入理性消费时代，开发商只要实实在在做事，仍然会有拥戴者。正是因为认识到这一点，目前很多开发商在定价的时候，不再像以前那样以周边楼盘为参照稍稍定高一点，而是比周边定价定得更实在了。 策略之三：提升品质，打造名牌。 虽然开发水平仍有高下之分，但如何提高产品品质确实已经为每一位开发商所想。 长兴集团的“好日子家园”是很多消费者甚至业内人士推崇的高品质楼盘。该项目从筹划之初就非常重视项目品质，聘请了一流国际设计团队和一流“铁军”施工队，创造着一连串“第一”，并执着地关注客户自觉或不自觉需求的种种细节。比如，配电和网络线路，完全按照精装修的要求配备；插座、开关的数量、质量和安放位置，都经过周全考虑，如无特殊要求，装修时就不必另起炉灶。 中房实业在公司内部会议上也将“实实在在做产品，淋漓尽致做细节”作为重要工作进行了部署。另外，翻开本报《楼市周刊》，很多房地产广告中也可以看到开发商提升品质的心愿：“升级品质：全框架结构、底层架空、双层中空玻璃”，“双层中空玻璃、双层恒温外墙、五重安防，成就舒心生活”，“明亮阳光户型，７０米超宽楼间距”…… 挑剔是买方市场消费者的重要特征。面对消费者的成熟，提升品质，打造名牌，无疑是开发商取悦消费者的长久之计。 策略之四：创新产品，错位经营。 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，在日前举行的“中国长三角房地产发展论坛”上说，当前的房地产行业已经进入差异化发展阶段，对于差异化的市场就要差异化对待。 随着市场竞争日益激烈，常州开发商创新产品、错位经营的思路逐渐清晰。“猴王”老板莫剑峰将其开发的华亭苑由毛坯商品房升级为精装修公寓，就是定位于为有一定经济实力但忙于事业没有时间的富裕家庭提供对路产品。该项目在新技术、新材料应用上的慷慨解囊，以及它的准现房销售模式，受到了政府部门和部分消费者的肯定。 盛世名门针对婚嫁青年经济承受能力尚且不强的特征，专门推出了功能齐全、面积适中、总价合适的99平方米小三房“婚房”产品，３２套房子上市不久就所剩无几。这些情况都表明，房地产市场的需求仍然存在，关键在于开发商如何创新产品引导需求。 在房地产差异化发展时代，谁能做好差异化的文章，谁就能在竞争中胜出。 消费者：理性购房最可贵 进入买方市场，开发商“船头”有所调整，消费者又该如何应对？ 首先，在要不要买房的问题上，业内人士认为，主要看有没有需求。他们认为，房地产产品长远来看还是保值、增值的，而且房子具有商品和投资品的双重功能，如果目前确实具有自住需求，它体现的主要是使用价值，什么时候买什么时候就能改善条件。但是，如果没有迫切的自住需求，想投资就要谨慎入市了，一时半会想赚钱不那么容易。 其次，如果决定购房，业内人士提供的选房“秘笈”是：一挑区位定方向，二选开发商定项目，三看户型定房子。购房的区位性要求较强，一般需要考虑大人上下班和小孩上学的便利，以及和家庭至亲之间沟通往来的方便；同一区位往往有几个楼盘，究竟选哪个，这就要根据开发商的信誉和水平来定，了解开发商不要光听“王婆卖瓜”，可以听听同行的评价，还可以通过上规划、建设、房管、物价等政府职能部门的网站查询开发商及项目的相关信息，比如说看看建设工程的质量通报，可以了解哪些开发商做的项目质量比较马虎；最后，选房子之前，要掌握一些评定房子好坏的标准，如得房率如何、是否全明、是否通风、功能布局是否合理、尺寸设计能否满足日后使用需要等等，然后再作抉择。 做一个成熟、理性的消费者，你的需求将成为开发商努力的方向。
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