每当央行上调利率,贷款买房的市民总会很郁闷,它意味着自己承担的贷款利息又得增加了。但现在,打算按揭买房的市民可以不用为此多担忧了,因为相比一贯的浮动房贷利率,市民终于有了另一种可以规避类似问题的新选择:固定房贷利率。 率先推出这一房贷新品的是建行常州分行。与市民见面 贷款期限:有3年、5年和10年 据建行常州分行住房、金融与个人信贷部经理宗亚萍介绍,此次该行推出的固定房贷利率期限分三个档次,即3年5年和10年,适用于一手房和二手住房,商业用房除外。 固定房贷利率设定浮动区间。3年期的贷款年利率为5.64%——6.09%;5年期的为5.76%——6.21%;10年期的为6.12%——6.57%。信用良好及购买第一套住房用户,将享受固定房贷利率的最低利率。 去年8月中旬,央行在其公布的《中国房地产金融报告》中提到“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”,半个月后,工行和光大银行被报准备申请推出固定利率贷款产品,而光大银行也最先向监管部门提交申请,随后浦发、建行也加入申请行列中。宗亚萍称,此次建行常州分行选择央行上调基准利率不久后推出固定房贷利率品种,是想借此在常州强力启动住房贷款业务。 针对贷款人的不同需求, 此次建行常州分行推出固定房贷利率设置了四种模式。一是完全固定利率,贷款期内无论央行利率如何变化,贷款人执行的固定利率保持不变;二是分段固定利率,由于银行设定的固定利率会随央行基准利率变化动态调整,因而市民选择的固定利率也可分阶段执行,比如,9年期的贷款,可以分为3个3年期的固定利率;三是贷款期限由固定利率和浮动利率组合而成;四是固定利率和浮动利率分段组合;比如,20年的贷款期限,可由3年固定利率、3年固定利率和4年浮动利率。 是否划算:要看未来利率变化 根据央行规定,目前个人住房贷款3年期基准年利率为6.03%,优惠浮动利率为5.427%;5年期基准年利率为6.12%,优惠浮动利率为5.508%;10期基准年利率为6.39%,优惠浮动利率为5.751%。从面上的情况看,3年期、5年期、10年期固定房贷利率的最低价格都分别高出其0.213和0.252和0.369个百分点,这是否意味着固定房贷利率会没有市场?选择固定房贷利率究竟划算与否? 宗亚萍称,自去年3年以来,房贷利率两次上调,借款人的每月还款额也随之增加。为此,在升息通道中,贷款人采用固定利率偿还房贷要比浮动利率更为划算。反之,选择固定利率房贷的市民就不能享受利息下降的“好处”。也就是说,选择房贷固定利率是否划算,还得看未来利率变化。根据当前的宏观发展形势,对预期升息空间作出判断,同时结合银行推出的该业务品种的具体利率水平,预测今后的升息空间有多大,然后作出决定。 目前,到建行常州分行咨询办理固定利率房贷的,大多选择的是3年期或是5年期固定房贷利率和浮动利率组合的操作模式。这些市民称,从目前形势看,利率年年走高,倘若明年再次调高,3年期或5年期的固定房贷利率就要比浮动利率低很多了,为此,短期固定利率加上浮动利率的方式还是比较讨巧。 据了解,固定房贷利率是不可以提前还款的,若违约,银行会按提前还款额的一定比例收取违约金,金额较高。但目前,如果一年以后提前还款,建行常州分行暂不收取违约金。 专家看法:固定利率房贷是双刃剑 个人房贷利率固定化,银行界从事房贷业务的人士普遍认为,好处在于在一定程度上使借款人规避房贷的利率风险;银行承担的信用风险降低,还为央行通过货币政策调控房地产市场创造更加灵活的机制。只要这个利率价位合适,对购房人来说是相当合算的。同时,借款人很容易算出每个月还款的负担,每月还多少心里都有数,能够量入为出。 但是,我市住房公积金管理部门的有关人士分析认为,实行固定利率房贷,无论对于购房人还是商业银行,都将是一把“双刃剑”。因为在固定利率情况下,买房人和银行未来都将面临两种可能:在固定期限内,如果央行上调后的利率超出了银行固定利率,则买房人受益,银行吃亏;反之,则买房人吃亏,银行获利。 我市银行界人士曾算了一笔账,与目前相比,如果在未来5年内,房贷利率增长12.8%,或是在未来5—10年内,房贷利率增长12.2%,客户选择固定房贷利率就与选择浮动利率正好持平。换言之,如果实际升息比这个水平高,选固定房贷利率就划算,如果实际升息比这个水平低,选择浮动利率就划算些。专家分析,由于前期我国存贷款利率已比较低,目前已迈入升息通道之中,预期央行在适当的时候会进一步上调利率。
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