国家新规外商投资房产不得保证固定回报

地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案；外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。     这是昨日正式公布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》中规定。该《通知》由商务部和国家外汇局联合发布，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。     对于去年国务院六部门联合下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)，《通知》认为，各地、各部门在执行的各项规定和要求时取得一定的实效，但少数地区仍存在一些问题。为此，《通知》在进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜作出了规定。     《通知》在开头部分指出，要依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。《通知》明确，严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。     《通知》还强调，地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处纠正，外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。而对于那些未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，外汇管理部门、外汇指定银行将不予办理资本项目结售汇手续。     《通知》还明确：申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准；已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。     ■产业观察     内地房企境外融资难度增加     《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》共有七条内容，虽然文字不多，但体现出的“限外”态度较为严厉。如要求严格控制外资投资高档房地产，任何由地方自行审批的房地产投资项目必须上报商务部备案等。不过，美国高德量行董事吴晓峰认为，这次的通知没有更深的影响，主要还是希望外商投资内地房地产能先“落户”，鼓励长期投资而非短期投机。     而与此同时，频密的限外政策也促使国内房地产金融趋势发生了一些微妙改变。“从房地产融资的角度看，内地房企的境外融资难度可能会增加。这主要体现在两个方面：一是房企境外上市之路更为坎坷；二是房企借助物业上市套现的变数增多。”上海五合智库总经理邹毅指出。     据介绍，一般来说，为了再融资的方便，内地企业(尤其是内地民营企业)在境外上市都会利用“红筹”通道。在这个过程中，需要在开曼群岛、英属维尔京群岛等地设立空壳公司，然后将内地资产通过返程投资方式注入其中，从而将境内资产转为境外公司的资产，为下一步的上市工作铺路。然而，根据去年8月出台的外资并购新规，返程投资方式将受到中国证监会、商务部以及国家外汇管理局等多个部门的审批，时间成本大大增加。     “去年绿城中国在香港上市就是利用了这种方式，但上市时间恰好赶在了新规出台之前。而这次的通知再次明确了要严格控制以返程投资方式并购或投资境内房企，虽然旨在防范一些外资借收购内地房地产项目公司来躲避审批，但从侧面来看，也预示着以往内地房企境外上市的模式在短时间内被复制的可能性已经大为降低。”邹毅表示。     另外，邹毅认为，如果内地房企要通过REITs等物业上市的方式达到融资套现的目的，这一难度在新规下也在增加。“目前国内还缺乏物业上市的环境，因此也只能通过境外融资方式。如果由境外投资者来收购内地房企的物业资产进行上市，那么在新规下，时间成本和资金要求已然提高。