| 一边，物管行业服务成本不断上升，整体经济效益低下，我市物管亏损企业竟过半，行业面临生存危机；另一边，业主对物管的要求不断提高，抱怨“服务不到位”、“收费不合理”，收费标准如雾里看花缺乏透明度。矛盾之下，物管与业主的纠纷、冲突频发。如何在双方利益之间寻求一个平衡点？ 一场物管收费制度的大变革酝酿而生：变以往单一、笼统的“等级”收费制度为服务标准规范、收费公开透明的“菜单式”服务收费制度。昨天，《常州市市区普通住宅物业服务分项目收费标准（试行）》举行价格听证会，这一按质论价、质价相符的物业服务收费机制，将于明年正式出台并实施。 “等级”收费，双方不满 目前，我市普通住宅物业公共服务收费标准是执行1998年省物价局、建设厅制定的分等收费标准，即根据小区规模、环境和设施设备等情况确定相应的等级标准，物业小区按达到的等级标准收取相应的费用。政府制定的各等级指导标准按每月每平方米分别为：一级0.15元、二级0.25元、三级0.35元、四级0.40元、五级0.50元、优一级0.75元、优二级1.00元；一级至五级的浮动幅度为15%、优一级和优二级的浮动幅度为30%，即政府的指导价范围为0.15—1.30元/平方米·月。 近年来，材料价格大幅上涨，加上住宅建设规模档次的提高、小区环境的美化以及各种高档设施设备等配套建设的增加，物业服务成本逐年加大，原收费标准已不适应物业市场发展。另一方面，许多业主抱怨物业服务内容不清，过于笼统模糊，服务缺乏标准可依，收费形式单一，以及服务与收费脱节等，要求规范物业服务行为的呼声很高。 上海、南京、杭州等城市已相继推行“菜单式”收费，并产生积极作用。经过反复调查、测算与讨论，我市制定了《常州市市区普通住宅物业服务分项目收费标准（试行）》，明确物业服务的内容、服务的标准以及相对应的收费标准，物业服务收费标准调整幅度约为10—20%。 “点单”服务，按项付费 物业服务分项目收费，如同到饭店点菜，需要哪种菜自己点，按项付费。 具体地说，是指将普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务标准和设施设备配置等情况分为五大类：综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位共用设施设备的日常运行保养维修服务。再将五大类分别划分为三至五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个服务等级的收费标准由若干项服务收费标准组成。比如，公共区域清洁卫生服务分为五个服务等级，每个服务等级均分为楼内与楼外区域二大部分共十四项服务内容，每项服务内容对应服务标准及收费标准，各项服务收费标准之和组成每个服务等级的收费标准。 开发企业或业主委员会与物业服务企业在商定收费标准时，可结合小区的特点和实际情况，分别对每一个物业服务项目的不同服务标准进行自主选择和组合，最终确定小区的物业服务收费标准。 收费透明，减少矛盾 以往的“等级”收费制度，由于收费与服务联系不密切，收费依据不明朗，业主不清楚物业服务成本发生在什么地方；而一些物业服务企业也存在收费混乱，于是发生业主拒交物业服务费等矛盾和纠纷。 “菜单式”物业服务收费的出台，将有助解决这些问题。物业服务分项目收费确立了对等的服务标准和收费标准，形成了按质论价、质价相符的物业服务收费机制，让收费更加透明化和市场化，使业主从量化的服务、透明的付费中逐步达到理性消费、明白消费。 同时，“菜单式”服务收费后，业主将有更多的自主选择权。业主可以协商并以业主大会或者业主委员会决议的形式，决定到底需要哪几项服务。比如小区业主可以只选择清扫保洁服务、不选择秩序维护；小区业主还可以选择高标准的清扫保洁，低标准的绿化养护；小区业主要加强安全性，则可选择一天巡逻3次或者更多。总之，业主可以根据需求，对服务标准进行自由组合，而最终的收费标准，将由业主选择的服务等级和服务项目来确定。这一收费制度下，业主的话语权将会增加，业主的监督将促使物业服务企业改进服务，使业主获得质价相符的物业服务。 在收费透明、服务规范、约定具体的基础上，政府监管简化了，双方矛盾也将大大减少。 |