地产分析师激辩楼市回暖调整见底vs阶段性反弹

主持人：林喆     嘉宾：国信证券房地产业首席分析师方焱     银河证券房地产行业分析师丁文     近期全国各大城市的房地产销售数据大幅回升，并带动A股地产板块走强。房地产市场就此调整见底，还是阶段性反弹？银河证券房地产行业分析师丁文认为，房价在逐步企稳，行业调整今年见底，明年将恢复增长。国信证券房地产业首席分析师方焱则持不同观点。他认为，成交量回升是刚性需求的集中释放，房地产销售尚处于“阶段性回暖”，断言见底“为时尚早”。     销量回升有望贯穿2009年     中国证券报：近期房地产市场数据显示行业持续回暖，尤其是一线城市的成交量反弹超出预期，您认为，市场回暖能持续多久？     丁文：由于我国正处于城市化进程的加速过程中，同时我国当前实现住房商品化仅10余年，住房水平低下，因此首次住房的刚性需求和改善性需求非常大。政府采取的信贷和税收优惠政策加上开发商的适度降价，使被压抑的有效需求再度释放。随着我国经济刺激计划的逐步实施，房地产市场回暖将会延续。     另外，央行货币政策改为适度宽松，货币流动性充裕有助于商品房交易量的释放。预计2009年商品房销售面积可能恢复到2000-2006年以来15%的平均增速。一线城市经济基本面更好、人口密集以及投资需求更稳健等，因此一线城市交易量将率先回升，需求增长将更为有力和持续。     方焱：从去年11月至今年2月，京、沪、深等城市的销售数据看，销售回暖主要是中央和地方陆续出台“暖市”新政的结果，同时与开发商主动降价和小户型增多导致购买力增强有关。淡季不淡，销量远超传统旺季的水平。     另据统计，房地产增加值占GDP增加额约30%，对GDP增长直接和间接贡献在3个百分点左右。可以预见，只要宏观经济增长达不到政府目标，刺激房地产市场的政策不会变。近期房地产市场的回暖主要是阶段性回暖，未来销售量仍然会有波动，但预计今年的市场销售将好于去年。     房价下调“幅度有限”     中国证券报：伴随着成交量的回升，不少城市新房和二手房的价格也开始出现反弹迹象，您认为，未来全国房价将呈现什么样的走势？     丁文：2008年，在库存高企的压力下，价格下降的城市逐月增多，去年12月，70个大中城市中，价格下调的城市达51个。进入2009年，价格下降的城市逐步减少。调整最早也是价格调整幅度最大的城市发生在广州、深圳。正是这种价格的调整使交易量在底部逐步放大；目前，部分城市开始止跌。     房价收入比等指标显示，我国房价继续下降幅度有限。根据房价收入比和人均可支配收入增长测算，房价所需下降的最大幅度在27%左右。深圳和广州目前下降幅度已经基本达到，而北京地区则仍有下降空间。因此，除少数城市外，房价将小幅调整并逐步企稳。     行业景气度仍将回落     中国证券报：楼市销售回暖是否意味着行业调整已经见底，对于未来行业的景气度您怎么看？     方焱：2008年，房地产投资增速逐月放缓，国房景气指数跌至十年新底，预收账款、土地购置及开发面积均出现负增长。2009年，开发商信心仍较弱。1-2月房地产投资增速下降至1%，低于固定资产投资25个百分点。预计全年降幅可能在10%以下。     由于去年以来开发企业不断以减少拿地、放缓开发进度、降价促销等方式收缩，对行业景气的负面影响一般要滞后3-6个月，而地产救市新政的正面效应还需要逐步累积，因此，景气回落趋势将持续到今年底，甚至2010年中。     丁文：房地产行业最坏时刻已经过去。商品房供给调整相对滞后，在需求上升时，交易量增加，商品房建设却在萎缩，则会使未来供不应求，房价趋于上涨。     2009年，由于房地产行业特殊的结算周期，行业利润同比可能下降，但是幅度有限，而销售规模将增加。随着高成本土地的逐步消化，行业盈利能力将在今年见底，2010年毛利率将回升。