| 12月11日，市工商局召开新闻发布会，公布了南京市商品房买卖、房屋中介、物业管理、旅游合同等20条不平等格式条款，并进行了点评。具体如下： 1、开发商30天，购房人 90天，解除合同的期限不一样 表现：某《商品房买卖契约》规定，乙方（购房人）迟延支付合同价款，经甲方（开发商）催告后30日仍未支付到期价款，且未支付到期价款的金额达到总价款25%的，甲方有权解除本合同。同时，又规定甲方迟延交付该商品房的，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同。 分析点评：《合同法》规定，合同当事人的法律地位平等。当事人应当遵循公平原则，公平合理地确定合同双方的权利义务，公平合理地确定违约责任，不能显失公平。按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务，对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限，应该对等。 2、购房人20元/天，开发商10元/天，违约金差一倍 表现：某《商品房预售合同》规定，乙方（购房人）按每天20元向甲方（开发商）支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。同时，又规定甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任：按每拖延一天10元计算，向乙方支付违约金。 分析点评：《合同法》规定，合同当事人的法律地位平等。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。此条款显失公平。 3、开发商的违约责任不可累加适用 表现：某《商品房预售合同》中，开发商违约责任下面多处规定，本款约定的违约责任不与×条约定的违约责任累加适用。 分析点评：表面上看，此合同对开发商约定了很多条违约的赔偿责任，但是根据上述条款，开发商实际上只需要承担其中一项赔偿责任。同时我们也发现，购房人的违约责任没有不可累加的约定。此条款违反了《合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务的规定，显失公平。 4、屋顶外墙广告业主管不着 表现：某《商品房预售合同》规定，其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人，买方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。 分析点评：《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》等规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意后，按规定办理手续，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用；已纳入分摊面积的公用部位产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。 5、占用小区道路或场地的车位归开发商所有 表现：某《商品房预售合同》规定，占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。 分析点评：《物权法》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。同时，《物权法》又规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 6、开发商对广告等虚假宣传不承担责任 表现：某《商品房预售合同》规定，甲方（开发商）在本合同的签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请，不具有要约效力，甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。 分析点评：该条款排除了开发商所做商业广告、宣传资料等成为要约的任何可能性，为其进行虚假宣传，欺骗消费者提供了方便。 7、开发商违约金、定金都要 表现：某《商品房买卖契约》规定，乙方（购房人）办理按揭的资料提交银行审核后，若乙方所申请的按揭贷款未获批准或未获全额批准，甲方（开发商）有权要求乙方应在15日内一次性补清应交款项，否则视为乙方违约，甲方有权解除本契约，并在本契约解除后30内将乙方已付房款退还乙方，定金不予返还，乙方同时按房款的1%向甲方支付赔偿金。 分析点评：此条款违反了《合同法》中“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定。 8、开发商违约不承担责任 表现：某《商品房买卖契约》规定，该房屋交付后90天内，甲乙双方应按规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权过户及申领有关权证手续。但对开发商不协助对方办理的违约责任选择上，全部选择空白。 分析点评：上述条款的设定，意味着因为开发商原因，致使购房人迟迟不能办理产权证等权证时，开发商既不用承担限期履约的责任，又不用承担任何赔偿责任，使消费者处于极端不利的地位。 9、面积变动，购房总价保持不变 表现：某《商品房买卖契约》规定，本契约约定的标的建筑面积以房产部门核定为准，但总价不变。 分析点评：实际交付的商品房面积与预售合同约定面积不一致的，南京市有两种处理办法，一是根据《江苏省城市房地产交易管理条例》规定，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。二是根据《南京市房地产交易管理办法》规定：（一）约定的面积与实际交付的面积相差在土１％以内（含本数）的价款，购销双方实行多退少补；（二）实际交付的面积大于合同约定面积的１％（不含本数）的，预购人可不承担增加面积的价款； （三）实际交付的面积小于合同约定面积的１％以上（不含本数）的，预售人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款；（四）实际交付的面积小于合同约定面积的５％以上（含本数）的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。 10、商品房买卖合同约定以合同格式条款对抗非格式条款 表现：某《商品房预售合同》规定，合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突，以本附件内容为准。 分析点评：我们在审查中发现，该附件全部为格式条款。根据《合同法》的规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。如果本附件与合同正本内容或其他内容中的非格式条款相冲突的，应以非格式条款为准。 11、房屋中介巧立名目收取购房意向金 表现： 某《房屋中介合同》规定，为确保房屋买卖成交， 买方须在签订合同前交付承购意向金人民币1万元。 分析点评：房屋中介商没有依据，巧立名目收取房屋承购意向金，其目的是先收取购房者金钱、再对购房者施加压力，逼迫购房人必须通过本房屋中介商去购买房屋。 12、房屋中介强迫买家签购房合同 表现：某《房屋中介合同》规定，乙方（购房人）必须同意以约定的房价、付款方式，在甲方（房屋中介商）通知成交后的当日与另一方签订房屋买卖合同。 分析点评：《合同法》规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。在中介合同中，中介公司只有向委托人报告订立合同机会，或提供订立合同中介服务的义务，而没有强迫签订合同的权利，不能强行要求委托人缔约；委托人更没有义务在规定条件下必须与第三方签订买卖合同，以达到中介公司收取报酬的目的。 13、物业公司装修不缴纳押金不给钥匙 表现： 很多物业公司向即将装修、准备入住的业主发出“入住须知”，规定在交足各项费用的同时，必须交纳一定数量的装修押金，否则就不给钥匙，而且装修押金在装修完毕后，还得抵押三个月才能退还。 分析点评：购房人在交足房款并办理相关产权证后，就得到了该房子的所有权，物业公司无权以不交装修押金就不给钥匙相威胁。 14、拒缴物管费，物业公司有权停水断电 表现：某物业公司规定，物业管理费、水电费捆绑收取，对拒绝缴纳物业管理费的住户，物业有权停水、停电。 分析点评：水、电、气的提供与使用是业主与水、电、气供应商之间形成的一种法律关系，而业主与物业公司之间是物业服务的法律关系，物业公司无权对业主停水、停电、停气。 15、业主房屋不得商用 表现：某物业公司规定，业主或使用人住宅单元及阳台仅作居住使用，不得作写字楼、仓库、工厂或其他商业用途。 分析点评：业主是房屋的所有人，只要不违反国家的相关法规，有权决定房屋的使用。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。物业公司则无权对业主购买房子的用途做出规定。 16、停车要收费，丢失损坏物业公司不赔 表现：某公司物业规定，停车场停放车辆×元/月，车辆损坏或丢失，以及车内物品损坏或丢失，均由车主自己承担责任。 分析点评：业主向物业公司交纳停车费，两者之间形成保管合同。《合同法》规定，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。物业公司以告示的形式，规定将其应尽看管义务的车辆所发生的一切损失都推由业主承担，违背了合同公平原则。 17、旅行社滥用不可抗力免责 表现：某《旅游服务合同》规定，因政治、天气、交通等人力不可抗拒因素或航空公司等原因造成的航班延误、更改与我社无关，所发生的额外费用由客人自理。 分析点评：《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。同时规定，不可抗力是指不可遇见、不能避免并不能克服的客观情况。旅行社不能随便界定不可抗力并为自己免责。即使发生了不可抗力，也要根据不可抗力的影响程度，确定是部分免除或者全部免除责任。旅行社规定不承担任何责任是违反法律规定的。另外，旅行社和消费者是完全平等的民事主体，双方的权利和义务应当对等，遇到不可抗力因素产生的费用，只由消费者一方承担，显失公平。 18、出现质量问题，旅行社采取善后措施不承担违约责任 表现：某《旅游服务合同》规定，质量问题发生后，乙方（旅行社）及时采取善后处理措施的，不承担违约责任。 分析点评：《消费者权益保护法》规定，消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。《合同法》规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述条款免除了经营者应当承担的赔偿责任，侵害了消费者获得赔偿的权利。 19、旅游组团出现单男单女，风险责任由消费者承担 表现：某《旅游服务合同》规定，如客人出现单男单女，我社有权安排三人间，如要求单住，需由客人承担产生的单房差。 分析点评：组团住宿出现单男单女的情况，应该是旅行社经常发生的，是可遇见的，这个经营风险应由旅行社来承担，而不应转嫁到消费者身上。如果经消费者同意，旅行社安排三人间，降低了服务标准，应给消费者补偿；如果安排了单人间，多发生的费用应由旅行社承担。 20、旅行社有权单方调整行程 表现：某《旅行社服务合同》规定，在不减少景点的前提下，旅行社保留对行程进行调整的权利。 分析点评：《合同法》规定，合同的变更需经双方协商一致。该条款使得旅行社可以任意变更合同，侵害了消费者的合法权益。（李晓飞报道） |