| 引言：尽管有很多外国公司或者是外国基金，都希望能够筹集人民币基金。但在现阶段监管条例还不是非常明确的情况下，外资并不确定怎么来进行人民币基金的投资。这是主要面临的一个大挑战。 插排：由于外商投资房地产，政府是不允许给予固定回报的。因此很多的外商投资基金或者开发商在进行谈判的时候，固定回报这个问题，成了合作是否能够继续进行下去的一个节点。到底获取何种回报取决于基金进入的时间段、项目风险的大小、地区市场的土地价格等因素。 文/本刊记者 冯珊珊 闯关内地市场 “2004年，我们在中国进行了第一个投资。现在管理着110亿美元基金，投资亚洲的有60亿美元。”MGPA董事总经理邬杨明介绍。 “中国的GDP保持着9%的增长，经济层面非常好。我们很愿意在这里很快地做大量的投资，但确实存在一些风险，也许刚开始的时候会犯一些错误，但是长期来说，总是能够获得回报的。”新加坡的一家地产基金合伙人告诉记者，“在全球一些其他的市场，资产价格已经很高了，但是在中国你还是能找到一些投资机会。” 对于外资的限制，市场的有不同的声音。“有不确定性，也很难判断。因为刚好人民币有升浮的空间，很多国外的人都抢着换人民币，确实有一些投机性。但是房价被炒得这么高，其实外资在里面的作用是很小的。” 尽管商务部不鼓励外资炒卖现成的物业，也不太鼓励通过一些融资的方式救活本来是要打压的住宅产业，但是鼓励外资对物业的长期开发和持有。 对于外资基金，如果是合外资拿地，需要在境内注册合资公司;已经拿到地的，都是以注册资本金的形式进入，在法律形式上永远是股权的形式。由于国家已经禁止房地产公司有外债额度，所以任何形式的担保未来都没有法律保障。 “债权取决于项目本身，比如有没有具备让外资放债的空间，部分企业有90年代批的外债额度，这个时候在法律上就可以做债。但现在基本上所有企业都没有外债额度，都是通过股权形式投资。无论股或债，无非是法律形式的区别。无论什么条件，都是为了降低投资风险。”一家外资地产基金的董事告诉记者。 “中国市场缺乏透明性和监管。香港是非常透明的，内地一线城市半透明，二线城市透明度较低，所以我们还是关注一线城市。本地化要看资源和能力，有没有能力做，能够做什么。”邬杨明表示。 “中国本土资本强大，人民币基金进入门槛低，增长速度非常快，回报率开始下降。现在是卖方市场，钱多而好项目少。以前预期20%的收益，现在最多15%。”荷兰汇盈投资亚洲有限公司董事唐放翁表示。 与优秀开发商合作 “在选取国内开发商合作伙伴，如果是外资基金的话，一定要选取排名前五十或者一百的优秀的开发商。”稳盛投资管理有限责任公司首席执行官吴涛建议。 太盟地产董事总经理汪朝蓉也表示了相同的看法，“一般海外基金找团队都愿意跟国内有品牌，有很好操作上的经验和透明度高的公司，跟这样的公司合作，后期运作风险会比较可控。选对伙伴，选定后要给予足够的信任和很好的交流，没有任何一个角色可以单方面完成。” 美元基金跟人民币基金的差别不仅仅体现在规模上，而且面对的投资者和开发商也有很大不同。面对中国国内的市场环境，这两类产品募集和投资需要有不同的策略。 对于外资基金，选择优秀的开发商是非常必要的。第一，因为这类企业管理的透明度比较高，在运营过程中方便管理;第二，在融资上可以充分利用合作伙伴;第三在投资时机的把握上，一些优秀的开发商比其他开发商的能力更强。 “第一看项目本身怎么样，第二看合作伙伴怎么样，任何一个项目都是这两个指标的平衡。如果项目本身有非常好的盈利空间，合作的对象可能本身实力不是很强，但只要给他足够的空间和资本，再适当得加以掌控，也有比较安全的回报。”一家外资地产基金董事表示。 “如果这个项目本身得不到保障，我们会选择一个比较有品牌的合作伙伴。如果每个项目跟不同的合作伙伴做评估，这是很浪费的。如果只评估一个伙伴，今后多做几个项目，对于投资方是非常有效率的。” 由于外商投资房地产，政府是不允许给予固定回报的。因此很多的外商投资基金或者开发商在进行谈判的时候，固定回报这个问题，成了合作是否能够继续进行下去的一个节点。到底获取何种回报取决于基金进入的时间段、项目风险的大小、地区市场的土地价格等因素。 如果基金是在拿地阶段进入，作为投资人与开发商共同承担开发期的风险，包括市场风险、开发风险、经营风险等等，基金就会要求更多的股权比例。如果基金投资的项目市场风险小，只是参与部分融资，这种时候就会要求相对固定的收益。 靠利益链聚合在一起，总是会有冲突的时候。“这个时候每个人要算自己的帐，你贡献出了多少，你带来的价值是多少，你获取的是什么。如果对对方的价值有充分的肯定和认同，合作就会很愉快。”汪朝蓉指出。“合资是希望能够取长补短，每个人都可以对项目有一个贡献，并且能从中获利。” 双赢的合作局面需要双方把自己的价值最大化，一个很好的沟通的前期，就是基于双方的信任。 “做成一个项目，文化交流非常重要。中国的投资者对合作机构的认识进步很大，非常重视公司的文化。澳洲人太保守，二三年了一直进不了中国的市场。”马化澳大利亚有限公司首席运营官周永淳表示。 转道人民币基金 由于外资基金在投资中面临各种障碍和挑战，很多交易受到延迟。海外的基金经理开始热衷于人民币基金。 在国内，人民币基金具有的优势显而易见。美元基金要进行资本注册，获得商务部、外汇局的批准需要很长的时间。与香港市场单一的美元帐户相比，美元基金至少需要两个月的时间才能够使资金回笼。 “人民币基金如果不用委托贷款的话，和美元基金就一个差别，即法律结构。人民币换美元退出渠道，其中最关键的一环是发改委备案，备完案基本上跟人民币就没有太大区别。商务部审批，需要两到三周时间，在投资上如果美元基金想跟人民币基金一样的话，则需要在全国建立起一个很好的网络平台。”一家大型外资地产基金的董事表示。 “如果人民币基金跟外资基金共同看好一个项目，人民币基金可以提前一年介入，两年后退出，然后外资基金后续跟进，在项目上形成一种互补。有些项目上，人民币基金可能无能为力，外资基金周期长，就会从容一点。”建银精瑞资本管理集团董事长李晓东表示。 通过设立人民币基金，可以使境内境外的交易更加有效。在离岸架构中，人民币基金在税收上更具有效率。对于退出机制来说，一些资本组合可以通过在其他的亚洲市场上市的人民币资产，销售到其他的在岸上市机构。 “正在衔接一只美国硅谷的外资基金，然后共同成立一个管理公司，把团队都整合在一起，LP国内国外都有。外币的还在国外，人民币在国内。如果投资海外，就借助海外这个基金优势;如果美国的有些企业要进入中国，就可以资源共享。”上海一家地产基金董事长告诉记者。 尽管有很多外国公司或者是外国基金，都希望能够筹集人民币基金。但在现阶段监管条例还不是非常明确的情况下，外资并不确定怎么来进行人民币基金的投资。这是主要面临的一个大挑战。 “人民币基金的业务一定是大势所趋，但是要真正地达到离岸的人民币筹资能力，使它能够成为一个成熟的基金，成为房地产投资的一个主力，还需要很长的时间。” |