| 倾半生积蓄，举全家之力，普通百姓买房实在不是件轻松容易的事。然而，比沉重的经济负担更让买房人郁闷、懊丧，甚至愤慨的，则是随时可能遭遇的“霸王合同”、“霸王条款”。 近日，溧阳工商局联合溧阳市建设局，对溧阳房地产市场的格式合同、房地产广告发布与中介机构等进行了专项检查。检查中，执法人员发现，尽管房地产格式合同的使用总体比较规范，但仍可看到霸王条款的“身影”，其中包括随意扩大“不可抗力”的适用范围、违约赔偿不平等、随意改变公用设计等。 对在检查中频频亮相的“霸王条款”，市工商部门进行了公开点评。 严以律人 宽以待己 严以律人、宽以待己，是某些开发商的共性。具体体现在买卖合同中违约责任设立的不对等。如“（１）出卖人须于××年×月×日前将房产交付使用，若延期交房，则每迟交一个月，按买受人已付房款３％计算罚金，付给买受人作赔偿。（２）买受人若未按期限向出卖人缴清房款，视为违约，出卖人有权从买受人已交购房款中，扣罚１０％的金额作违约金。” 工商点评：上述不平等条款对合同双方支付违约金的额度和逾期日期规定不对等。我国法律规定：在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。格式条款或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。所以，这种侵害对方利益的条款是无效条款。 不凭广告凭实际 广告宣传上承诺的种种配套设施，交付时怎么就一下没了影踪？此时，业主如果找开发商理论，开发商多半会指着合同，喏，这里写着呢：出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。 工商点评：按照《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关规定，如果商品房广告和宣传材料内容中存在着对开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺，则不是要约邀请，而是要约。开发商单方面以要约邀请为名免责是无效和违法的。该条款以所有细节均以政府批准为借口，实际是堂而皇之地逃避自己的责任并转移矛盾。 停水停电也是不可抗力 面对地震、台风等自然灾害，人们可以理解为是不可抗力。然而，在房地产企业的眼里，不可抗力却有着另外的版本。比如，一房地产公司与买受人签订的《商品房买卖补充协议》中规定：因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任。不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 工商点评：合同法规定，不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述原因中，自然灾害等确实可作为免责事由，但有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。该格式条款私自扩大自己的免责范围，排除了对方主要权利。 补充协议“花头”大 还有些开发商在补充协议上做手脚，制订一些不公平的条款。如某合同附件就做了如下约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人，该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于卖方。 工商点评：目前我市使用的商品房买卖合同中第二十四条规定：“本合同附件是本合同不可分割的部分。本合同及其附件内，空格部分填写的内容与固定内容具有同等效力。但附件内容、空格填写内容排除固定内容的，且系不合理地减轻或免除本合同约定应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以被排除固定内容为准。”可见，补充协议中与合同有关规定有抵触的条款是无效的。 消费者说“不”，就这么难？ 这一份份显失公平的购房合同有着惊人的相似：商家对要求消费者履行的条款及违约处罚额度规定得相当苛刻，而自己却想方设法规避，把购房的风险转嫁到消费者的头上。 工商部门同时也发现，很多消费者对格式条款概念模糊，更有甚者，不看内容就草率签字，事后抱着“多一事不如少一事”的态度吃亏忍让。 针对这一情况，市工商部门的负责人指出，此次点评的目的，不仅仅是揭露格式条款，同时也是给广大买房者上了一次消费维权课。今后，消费者在签订格式合同时要格外留神，遭遇霸王条款时，要大胆说“不”。 |