| 房地产市场要想发展，就得由以投资为主导的发展模式向以消费为主导的模式转变，而这种转变的核心就是房地产价位全面的理性回归。 The real -estate market should change its investment-oriented development mode into consumption -oriented one if it wants to develop. The core during this change is completely rationalizing the price of houses. 美国次贷危机已经让整个美国衰退进一步加剧，它的衰退对中国经济的影响无论如何不可低估。当前，中国的各行各业都受到严重的冲击，比如东部不少地区的出口导向企业破产倒闭，钢铁业全行业亏损等。 在这种背景下，尽管房地产市场的销售下降，但是看上去还是比其他行业要好，至少没有看到多少房地产企业出现倒闭现象。但是，在房地产销售迅速下降，房地产市场出现周期性调整之际，一些地方政府希望通过各种政策托住开始下降的房价的做法，在全球经济及房地产市场都出现巨大的调整之际，真的可以奏效吗？ 中国房地产市场已经走过近10年快速发展、价格快速飚升期，现在进行调整也是自然的，一些地方政府想让这种调整不发生，实际上是不可能。因为，这样做或是滞后这种调整，或是把刚刚开始软着陆的房地产市场的泡沫重新吹起。还好，中国的一些职能部门及商业银行对这个问题看得十分清楚。比如，建行的《新政细则》就说明这样一点。 商业银行的信贷《新政细则》迟迟无法出台，问题就在于各家商业已经看到了美国次贷危机的根源所在，看到了房地产泡沫的风险性，看到了这种泡沫对中国经济及商业银行的发展不可持续性。因此，在他们看来，应在发展房地产市场及防范房地产泡沫风险之间找到一个平衡点，而不是只强调短期行为，强调某个部门某个行业的利益。 建设银行在24日公布《新政细则》时称，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，并有效防范贷款风险，以支持合理住房消费，促进扩大内需、经济平稳，较快发展目标的实现。 建行的《新政细则》主要有几个特点。一是房地产信贷新政支持或优惠的是个人自住性住房而不是自住性之外的住房，完全强调了房地产市场的自住性。 二是对于自住性住房的信贷政策优惠，仍然在放在不同的地区来对待。房地产市场是一个个分割的市场，价格的波动及房地产泡沫的程度各地方不同，因此，对于那些早几年房价上涨得较快，房价波动大的地方，建行并不会采取优惠政策来托住这些地方的房地产泡沫，相反，要对这些地方的房地产泡沫严格警惕，并采取适当的方式来预测及区分。从建行的新政细则来看，早几年房价上涨较快的一线城市会成为建行密切关注的重点，建行的住房信贷投入会转向二三线城市。这是较有新意的地方。 第三，正是对房地产泡沫风险的密切关注，因此，早几年那种虚假性收入证明估计现在已不容易通过。可以说，中国住房按揭贷款个人收入真实性证明一要求，许多能力不足者要进入这个市场是不容易的。特别是早几年只要购买住房，就能借到银行的钱的情况会减少。这样的情况一阻止，房地产泡沫要想重新吹起根本就不可能。 四是申请贷款者真实性收入审查下放到基层分行，以便让第一线的信贷员掌握更多的真实情况并做出正确判断，这样做是对的。但是，上一级分行要对此密切监督，以防止信贷员的短期行为，特别是要把这些责任分解到各分行行为的身上。 总之，建行的《新政细则》说明了什么？一是说明了商业银行对房地产泡沫风险已经足够重视，不是地方政府可以改变的；二是商业银行已看到房地产民生问题的重要性，因此如何强调商业银行支持民生都不过分，但房地产的炒作及投机要拒之门外；三是对房地产民生问题的强调和风险防止，还在于要对不同地区及楼盘不同的对待；四是金融是房地产的核心，金融支持程度决定了房地产的发展程度。如果商业银行不支持房地产炒作与投机，光靠地方政府来托走房地产泡沫及房地产暴利模式是根本不可能的。 所以，房地产市场要得以发展就得由以投资为主导的发展模式向以消费为主导的模式转变，而这种转变的核心就是房地产价位全面的理性回归。FIC |