| 只要土地供应足影响商品房有限 商品住宅存量远未达到饱和点，保障性住房对房地产需求的影响将十分有限。根据海外经验，商品房市场发展的阶段性拐点是新建住宅总量与住宅存量的占比为100%左右，目前中国170 亿平米住宅总量中约为不足50 亿平米为新建住宅，占比仅为30%。在这一个时间视窗里，商品房市场仍有充分的发展空间。考虑到城镇化依然保持较高的速度推进，房地产的实际需求空间依然较大。 从住宅需求结构看，保障性住房对商品房需求的冲击有限。随着保障性住房建设逐步推进，未来将不断形成“市场归市场、保障归保障”的多层次住房供应体系。由于保障性住房针对的是中低收入家庭，那么针对中高收入家庭的商品房市场将保持相对独立的发展路径，多样化、差异化发展的空间更大。 从土地供给来看，保障性住房大规模建设对商品房市场的冲击将主要体现在对商品住宅供地的挤压上。如果未来土地供应总量既定，那么保障性住房用地的增加意味着商品房，尤其是中高级商品房供地将受到影响。然而，如果能够保证土地供应总量增加，或者保持2010 年的土地供应结构，那么可以推断，这种影响将不会十分明显。 有助弥补巨大供求缺口 按照2010 年保障性住房建设计划以及我们的测算，4700 多亿元(人民币？下同)的投资规模将使2010 年的房地产开发投资增加约18%，考虑到房地产投资在GDP中的占比的历史水平和构成，那么2010 年保障性住房投资对GDP 的拉动作用约为1.3 个百分点左右。如果进一步考虑到房地产行业对上、下游钢铁、水泥等行业的杠杆作用，那么保障性住房对GDP 的贡献将会更大。从这个角度看，保障性住房的投资将为2010 年下半年以及2011 年中国经济在平稳回落时期发挥积极的对冲作用，也是避免宏观经济出现大幅回落的重要动力之一。 从趋势来看，这一轮中国的房地产市场调整的时期会较2007 至2010 年那一轮周期中的调整阶段要长，因为2009年房地产市场的调整迅速被大规模的信贷投放拉起，而2010 年和2011 年不太可能再出现类似2009 年这样异常大规模的信贷投放，房地产市场调整的持续时间会较长，对宏观经济的负面拖累作用会较预期的大，因此对保障性住房的建设应当高度关注。 同样值得关注的，是如果中国的房地产市场在2010 年第4 季以及2011 年的大部分时间处于调整状态，那么可能会使房地产新开工面积在一个较长的时期内保持在一个较低的水平，进而使在2012 年或以后房地产行业景气回复时，房地产的供应会显着减少，供求缺口增大，从而加大房地产价格上涨的压力。此时，如果有较为充足的保障性住房供应，应当可以部分平衡这种显着的供求缺口，对冲中国的房地产市场长期存在的强烈供求波动。 政策支持吸引发展商参建 对于开发商而言，参与保障性住房建设，将为之提供新的发展空间。 首先，虽然保障房建设利润率较低，一般为3%至5%左右的水平，但是随着政策层面对保障性住房建设的大力推进，未来保障房的需求量与建设量将呈现大规模增长，而且供应的收入群体也比较稳定。 其次，保障性住房与商品房相比，不仅不容易受到调控政策的冲击，而且也将受到政府的鼓励，在资金来源和土地供给方面都将享受到一定的政策支持。因此保障房建设的投资风险很低，如果以5%左右的利润率计算，考虑到开发商自有资金比例仅占20%左右，5 倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右，相比当前不断受到调控的商品房市场，这一收益率水平不仅可以成为开发商获取盈利的过渡模式，而且也可以作为一种长期的发展。 |